中国の不動産市場は、過去100年以上の歴史とともに驚くほど激しい変化を遂げてきました。そもそも中国の土地所有の考え方や政策の歩みは、他国とかなり違う道をたどっています。今や中国経済や一般の暮らしにとっても、住宅や不動産は極めて大きな存在となりましたが、その成り立ちや社会的な影響、裏側の仕組みまでは、日本にいるとあまり知られていません。この章では、清朝末期から現代、そしてこれからの中国不動産市場の歴史的背景について、分かりやすく、具体例やエピソードも交えながら、じっくり説明していきます。
1. 中国不動産市場の起源と発展
1.1 清朝末期から民国期の土地制度
中国の不動産や土地の制度は、清朝末期にさかのぼることができます。当時の中国では、土地は基本的に地主階級が所有し、農民は土地を借りて小作として働く形が主流でした。この時期、都市部では西洋列強との交流が進み、上海など一部の都市で近代的な不動産取引も始まりましたが、一般的には土地売買は非常に限定的で、伝統的な村落共同体のルールが優先していました。
1912年に中華民国が成立してからも、土地制度は大きく変わりませんでした。都市部では新しい商業用地開発や工場建設が進んだものの、農村の地主支配は根強く、中国社会の格差や矛盾の主な原因ともなっていました。当時の日本や西洋諸国のような近代的な不動産市場は、まだほぼ存在していなかったのです。
また、このころ中国では、土地の所有権が複雑に入り組んでいたため、都市開発やインフラ整備が遅れる原因にもなりました。上海や天津など国際租界では外国人による土地の長期借地権契約が進められ、西洋式マンションや商業ビルも一部で建てられるようになりました。そうした事例は、後の中国不動産の近代化に少なからず影響を与えました。
1.2 中華人民共和国成立と土地公有制の確立
1949年、中華人民共和国の成立により、中国の土地は根本から大きく変わります。新政府は、社会主義の理念の下、土地改革を断行し、農村では地主から土地を没収して農民に分配、都市部ではすべての土地が国有化されました。こうして誕生した「土地公有制」は、不動産市場の発達をストップさせ、すべての土地の取引が国と政府主導で行われる枠組みとなったのです。
土地の私的所有は禁止され、都市住民が住む住宅やビルも、実質的に「国家のもの」とされる制度になりました。人々が住む家も、「配給」や「割当」によって分け与えられ、家族構成や職場に基づき政府や企業が住宅を提供する仕組みでした。この仕組みは、農村でも人民公社によって住宅や土地の管理が一括して行われ、公的色彩の強いものとなります。
さらに、都市の拡大やインフラ整備も、政府計画に基づいて進められ、「市場原理」による開発や民間の自由な土地売買は完全にストップ。日本でも高度成長期に都市や住宅開発は行政主導で進められましたが、中国では「土地をどう使うか」から「どこに誰が住むか」まで全面的に国が舵を取る、一種独特な都市政策が形成されました。
1.3 経済改革以前の住宅供給と配給制度
新中国の数十年間、都市部では住宅供給もすべて公的組織が担う体制でした。工場や役所（いわゆる「単位」）が自分の従業員や家族のためアパートや住宅団地を建て、そこで働く人たちは格安の家賃や無償で住まいを割り当てられていました。いわゆる「分房制度」こそが、この時代の中国人の住まい方と言えるでしょう。
こうした住宅配給制度では、部屋の広さや立地は、出世や転勤、家庭状況によってころころ変わり、住み替えも簡単ではありませんでした。たとえば有名なエピソードでは、改革前の北京や上海では一家6～7人がわずか6畳ほどの部屋に同居というのも珍しくなく、プライバシーや快適さは二の次でした。また、住宅の数自体が常に不足しており、「結婚したくても住む家がない」という若者の悩みも社会問題になった時期があります。
このような配給制は一方で従業員の「帰属意識」を高める効果もあり、会社や役所を辞めることは住宅を失うことを意味しました。しかし、市場原理が働かないため、住宅のメンテナンスや新規供給のインセンティブが育たず、建物の老朽化や居住環境の悪化も次第に目立つようになりました。この「旧体制」が大きく崩れ始めるのが、1970年代末からの経済改革期です。
2. 経済改革開放と不動産市場の転機
2.1 1978年改革開放政策の導入背景
1978年、鄧小平を中心とした中国指導部のもとで、画期的な「改革開放政策」が打ち出されます。これは、計画経済から市場経済への大転換であり、最初は農村の生産責任制（人民公社廃止）から始まり、徐々に都市部や各経済分野へと波及しました。この背景には、旧ソ連型社会主義の限界と、世界の経済発展との「格差拡大」への危機感がありました。
都市部では、住宅や土地の「供給不足」が深刻化し、都市人口の増加や産業発展に対応できなくなっていました。住宅難が社会不安や経済停滞の要因になっており、住宅を「商品」として供給する需要が高まっていました。また、香港や台湾、中国系海外華僑の資本流入を期待する声も強まり、「土地や住宅を経済成長のエンジンとして活用しよう」という流れも生まれたのです。
この時代の中国社会は、人口規模の巨大さや政府独特の管理手法という特殊性はありつつも、基本的には「世界共通の都市化・現代化の流れ」に合流していくことになりました。不動産市場の発展は、そうした国策とニーズの交点として生まれてきた側面がとても大きいと言えるでしょう。
2.2 都市住宅制度改革と「私有」概念の再登場
1980年代に入ると、中国政府は都市住宅制度そのものの大改革に着手し始めます。まず実験的に深センや上海など一部の都市で「住宅分配制度」の見直しと、「住宅商品化」の試行が行われ、住宅を企業や個人が自費で購入・所有できる道が一歩ずつ広げられていきました。
1988年には憲法が改正され、土地の使用権（「土地使用権」）を一定期間譲渡できる原則が正式に打ち出されます。これにより「土地は国家のもの」だけれど、「一定期間、民間が自由に使える権利を取引できる」という、いわゆる「土地リース制」（最大70年など）が制度化されました。都市部のマンションや商業用地など多くの不動産は、こうした仕組みで今も取引されています。
このようにして、久しく忘れられていた「私有財産」「マイホーム」という概念が中国社会によみがえります。一気に住宅を買う人が急増したわけではありませんが、「住宅は配給品」から「買い取る資産」へと徐々に移行し、後の住宅ブームの基礎がこの時点で作られたのです。
2.3 不動産市場試行と民間開発の拡大
1990年代に入ると、さらに大きな転機が訪れます。1992年、鄧小平の「南巡講話」を受けて市場経済改革が加速し、住宅供給も基本的に「市場主導」「自己責任」へと劇的に転換しました。それに伴い、国有企業や地方政府以外にも、民間企業や外資デベロッパーが住宅や商業ビル開発に参入し、都市部ではマンション建設ラッシュが起き始めます。
このころ、都市の再開発や都市部農村（いわゆる都市村落）の整備でも、不動産会社による大規模な用地買収や再利用が活発化。たとえば北京では、オリンピックを視野に入れた大規模都市再開発、上海では浦東エリアの大規模開発などが具体例です。これらが中国の都市景観や不動産市場の様相を一変させていきます。
民間による分譲マンションやオフィスビルが爆発的に増えた一方、社会インフラとしての住宅供給や低所得者向けの政策は追いつかず、不動産市場の価格高騰や格差も次第に顕在化。とはいえ、「自分の住まいを手に入れる」ことが現実味を帯びてきた点で、多くの中国人の価値観や生活目標に革命的な変化をもたらします。
3. 2000年代以降の不動産バブルと政策展開
3.1 急速な都市化と住宅需要の爆発的増加
2000年代以降の中国は、世界経済史上でも類を見ないスピードで「都市化」が進みました。都市部人口がわずか20年ほどで数億人も増え、たとえば農村から出稼ぎに来た若者が都市に根を下ろし、家を持つことが人生の大きな目標になりました。経済成長も相まって、住宅需要は毎年のように急増し、マンション分譲や高層ビル、ニュータウン計画がどんどん生まれました。
中国政府は急増する都市人口や住宅需要に対応するため、各地で大規模な住宅団地やニュータウン開発を積極的に進めます。北京、上海、深圳、広州など一線都市（メガシティ）はもちろん、二線・三線都市でも新たな不動産開発が相次ぎました。例えば武漢、成都、重慶、杭州、天津などはこの時期に人口サイズも都市景観も一変しました。
そんな中、人々の「持ち家」願望が強まったこと、銀行の住宅ローンが普及したこと、不動産が「投資商品」として魅力を持ち始めたこと…と色々な要因が重なり、不動産価格が急上昇していきます。普通のサラリーマンや新婚カップルの間でも、「家を買うのは絶対に必要」という価値観が広まり、家族ぐるみで全財産を住宅ローンや頭金に注ぎ込むケースも一般的になったのです。
3.2 政府による規制強化と市場安定化の試み
不動産市場の過熱に対し、中国政府は繰り返し規制や安定化策を打ち出してきました。例えば「限購令（購入制限）」や「限貸令（ローン制限）」といった施策で、高騰し過ぎた都市部の住宅価格を抑える狙いから、購入条件を厳しくしたり、投資目的の複数保有を制限する政策が取られています。
また、不動産開発業者や建設業界が過剰な銀行融資に頼りすぎないよう、融資規制や自己資本比率の引き上げなど、金融分野との調整も強化されました。たとえば「三条紅線」と呼ばれる新しい資金調達基準が導入されたことで、不動産会社が過剰なレバレッジ（借金による拡大経営）にブレーキがかけられています。
一方で、地方都市部やニュータウン開発では、都市の空き家問題や未入居マンション、いわゆる「鬼城（ゴーストタウン）」の発生が社会問題化しました。こうした現象は、需要を過大に見積もった無計画な不動産開発や、地方政府の財政事情とも深く結びついています。政府は、安定的な住宅供給と市場バブル抑制の間で、バランスの難しい舵取りを続けざるを得ませんでした。
3.3 不動産価格高騰の社会経済的影響
中国都市部の住宅価格高騰は、生活コストの上昇だけにとどまらず、結婚や出産、移住政策など様々な点で強い影響を及ぼしています。特に若年層にとっては、「家を買えない＝家庭を持てない」というプレッシャーとなり、結婚や出産の遅れ、未婚率上昇など、人口動態そのものにも明確な変化をもたらしました。
また、不動産は「資産保全」「投資先」としても重視されるため、中間層や富裕層にとっては財産格差の拡大要因となっています。複数のマンションや商業不動産を投資目的で所有する人も増え、「一軒家は一生に一度の大事な買い物」というこれまでの中国人の住まい観をがらりと変えました。一部の都市では新卒や一般労働者では到底買えない価格にまで上昇し、不満や社会的な緊張も募っています。
さらに、「住宅バブル」の副作用として、家計の「不動産依存」が極めて高まりました。「一人っ子政策世代」の親や祖父母が資金援助して子にマイホームを購入させるケースも多く、家族の資産がほとんど住宅に集中する傾向が強まっています。これは日本のバブル期とも共通する現象ですが、中国では規模の大きさや都市ごとの格差がより顕著です。
4. 地方政府、デベロッパー、金融機関の役割
4.1 地方政府の財政構造と土地収入依存
中国の不動産市場で特徴的なのは、地方政府の果たす役割がとても大きいことです。中国では、都市の土地が基本的に国家所有であるため、実際の土地開発や分譲用地の供給を地方政府が一手に握っています。そして、地方政府の財政構造を見ると、「土地使用権の売却」による収入（いわゆる「土地財政」）への依存が年々強まっています。
たとえば、ある地方都市が年間予算の30％～50％近くを土地収入で賄うなど、もはや不動産開発なくして地方経済が成り立たない構図さえ生まれています。土地をオークション（入札）でデベロッパーに高額で売却し、その収入を市政やインフラ整備、社会保障制度の予算に回す流れが定着してしまいました。
このことは、地方政府が経済成長や税収のために、より多くの土地を供給し、不動産開発に積極的になりやすい土壌を生み出しました。市場の需要を超える供給や、未来の人口増に期待した無理な開発がたびたび起きてきた理由も、ここにあります。また、土地収入が途絶えると、地方財政が一気に赤字化するリスクもあります。
4.2 不動産デベロッパーの成長とリスク
中国の不動産デベロッパー大手（恒大集団、碧桂園、万科など）は、急成長する住宅需要を背景に巨大企業へと成長しました。土地使用権を地方政府から購入し、多数の住宅やオフィスビルを建てる一方、売上高・投資規模も年々拡大。一時期は「不動産こそが中国の経済の柱」とも言われ、デベロッパーは資金調達競争やブランド競争に走りました。
しかし、こうした拡大路線の裏には大きなリスクも潜んでいます。販売前に資金を回収する「前売り契約」や、銀行からの大規模な融資、多様な資金調達スキームに頼り過ぎた結果、デベロッパーの財務は慢性的な債務超過に近づいていきました。2021年以降表面化した「恒大危機」はその象徴的な例です。
一旦市場バブルが崩れ始めると、完成前住宅の建設ストップ、ローン支払い困難、買い手側の不安増大が連鎖的に広がるリスクも顕在化しています。都市別、企業別に経営破綻やリストラも続出し、今や「デベロッパーの経営健全性」が中国社会全体の問題となりました。
4.3 銀行・金融業界との相互作用
不動産市場の拡大を可能にしたもう一つの要因は、銀行や金融機関の「住宅ローン」「プロジェクトファイナンス」の普及です。都市部の新築マンション購入者の7～8割がローン利用というのも当たり前になり、デベロッパーも銀行借入や社債発行などで巨額資金を調達。「銀行－デベロッパー－地方政府」の三角関係は、中国経済のエンジンの一翼を担いました。
特に商業銀行や地方金融機関は、住宅ローン利息収入が主な稼ぎとなり、住宅価格が上がれば上がるほど「優良資産」として貸し出しが拡大してきました。しかし、不動産価格が下落した場合やデベロッパーが経営破綻すると、不良債権や信用リスクの拡大という問題に一気に直面する危うさもあります。
近年では、銀行の「不動産依存」への懸念や、シャドーバンキング（非公式な融資ルート）、債券市場の不安定化など、金融業界全体のリスク管理と再編が強く求められるようになってきました。中国銀行業監督管理委員会（銀保監会）が不動産関連融資の金額や体制の厳格な監督を強めるのも、こうした背景があってのことです。
5. 近年の課題と新たな調整局面
5.1 不動産企業の債務危機と影響
2020年以降、中国の不動産市場では「企業の債務危機」が表面化しました。特に大手デベロッパーである恒大集団の経営危機は、国内外に大きな衝撃を与えました。恒大だけでなく、多くの大手デベロッパーが過去の過剰な借入や急拡大のツケに苦しみ、資金繰り問題やプロジェクトの工事遅延、購入者への引き渡し遅れが社会問題化しています。
この債務危機は、不動産購入希望者の不信感を招き、マンション購入者が購入契約をキャンセルしたり、抗議デモを起こすケースも一部で見られました。完成前販売（プリセール）に頼るビジネスモデルは、大規模な信用不安に弱いという弱点が露呈した形になります。また、こうした危機が地方の小規模都市にも波及し、不動産投資熱の冷却や市場全体の景気悪化を招いています。
同時に、デベロッパーへの資金供給を全面的に絞るだけでは地方経済や建設業、金融業界の危機を一気に悪化させる恐れもあり、政府は「救済支援」と「市場規律強化」のはざまで難しい判断を迫られています。政府主導での大型合併や、一部プロジェクトの公的管理への移管など、根本的な体制調整も模索が続いています。
5.2 政府の「共同富裕」方針と市場抑制策
中国政府は2021年以降、「共同富裕（Common Prosperity）」のスローガンを打ち出し、富の偏りや格差解消を目指す政策転換を強化しています。不動産市場でも「投機抑制」「住宅は住むものであって取引の対象ではない」という理念を繰り返し強調し、投資目的の住宅購入や資金流入を抑え込もうとしています。
具体的には、住宅ローンの審査厳格化、購入基準・保有基準の厳格化、資産報告義務の拡大、都市ごとに実情に合わせた価格抑制策など、一連の市場抑制措置が導入されています。たとえば上海や深圳などでは、外地出身者や投資家の住宅購入を大幅に制限し、現地に長期間住んでいる人中心の販売に限定。これにより、住宅市場の「実需本位」への移行を狙っています。
さらに、国有企業や公的機関による低価格住宅の建設促進、住宅公団（保障性住宅）の拡充など、「住宅の社会的機能」への政策強化も急ピッチで進められています。これは住宅をただの「投資商品」とするのではなく、より多くの人々が安定した住まいを得られるようにするための方向転換です。
5.3 持続可能な都市化と住宅政策の新動向
最近の中国不動産市場では、「大胆な成長」から「持続可能性」「質の向上」への転換が求められています。都市化は今も進行中ですが、これからは人口成長鈍化や高齢化、新型都市移住政策（「都市農民戸籍改革」など）に合わせ、住まいのあり方そのものの見直しに舵が切られつつあります。
たとえば、省エネ・環境対応、バリアフリー、地区ごとのコミュニティ機能強化を重視した新しい住宅団地、老人ホームや若者用シェアハウスなど多様な住まい方の導入が進んでいます。また、地方都市や農村の「空き家」再利用や、地方都市への人材定住支援など、都市化の「質」と「バランス」を重視する政策が拡充しています。
住宅価格も、今後は「上がる一方」ではなく、需要と実需に合わせた価格安定が主流になると見られています。政府主導での「都市別の住宅供給計画」「人口動態に合わせた柔軟な政策調整」が、これからの中国不動産市場の方向性を大きく左右するでしょう。
6. 日本と中国の不動産市場比較と今後の展望
6.1 日本のバブル崩壊経験との類似点・相違点
中国の不動産バブルや市場調整は、日本の不動産バブルと崩壊（1990年代初頭）に似ている点がよく指摘されます。たとえば都市部の地価高騰、家計や銀行の「不動産依存」、デベロッパーの過剰拡大などは、共通点として分かりやすいところです。
一方で、中国では土地が国有（土地リース制）であるという根本的な違いがあります。これにより市場価格の急騰リスクはあっても、「完全な私有財産」としての売買自由度は日本ほど高くありません。また、日本は民間主体での住宅開発や再開発が多いのに対し、中国では政府や地方自治体が都市計画の主導権を強く持っています。
さらに、日本では不動産バブル崩壊以後、「長期デフレ」「人口減少」といった「下り坂」の時代が続きましたが、中国は今なお一定の経済成長・都市化推進の力が残っています。調整局面をどう乗り越え「持続可能な成長」に転換できるかが、今後最大のポイントと言えるでしょう。
6.2 日本企業・投資家の中国進出動向
中国の不動産市場は、バブルの絶頂時から現在まで、さまざまな形で日本企業や投資家にとっても大きなビジネスチャンスでした。たとえば分譲マンションの企画、商業施設の運営、小売チェーンの出店、ホテル・サービスアパートメントなど多分野で日本の技術や資本が活用されています。
バブル景気期には、都市開発や土木インフラ、建材などの分野でも日本企業との協力案件が増加。最近では、「省エネ建築」「環境共生型マンション」「高齢者向け住宅」など、中国社会の新たな課題解決に向けたノウハウ提供も期待されています。また、規制や景気動向に合わせて、資産運用やREIT、不動産ファンドなどの金融商品分野でも「日中連携」が重要視されるようになっています。
一方で、中国市場は法制度や商慣習、競争環境が日本とは大きく異なるため、現地パートナーとの信頼関係、状況に即した柔軟な事業戦略が不可欠です。長期的な視点に立った「地域密着型」「社会課題解決型」のビジネスが、これからの日本企業進出のカギになるでしょう。
6.3 両国間の協力と新たな課題
これからの日中不動産分野での協力は、「単なる投資・開発」からさらに一歩踏み込んだ形に進化していく必要があります。たとえば、都市更新プロジェクト、環境配慮型インフラ、スマートシティ事業さらには高齢化社会への対応など、お互いの経験や技術を活かせる分野が増えてきました。
日本は「バブルとその後」の経験から、不動産価格の急騰抑制や地域再生・空き家活用、賃貸重視社会への転換など、参考になる事例やノウハウを多く持っています。一方、中国は大都市から地方都市、農村に至るまでダイナミックな成長経験、デジタル技術・インフラ整備能力で先行する部分も多く、両国が協働することでアジアおよびグローバルに新たな不動産ビジネスモデルを提案できる可能性があります。
最後に両国に共通する最大のテーマは、「持続可能な都市・住まい社会の実現」です。人口動態や経済構造が変化する中、新しい価値観や多様なライフスタイルにどう柔軟に対応するか。資産としての不動産、社会インフラとしての住宅、地域コミュニティ再生など、未来志向のチャレンジで日中が一緒に新たなステージを切り開くことが期待されています。
まとめ
中国の不動産市場の歴史は、土地制度の根底から、都市化、社会主義体制下の配給制度、市場経済化、そして今の調整期まで、絶え間ない変化とダイナミズムに満ちています。土地を「誰のもの」とするか、住まいをどう社会に位置付けるか…という問いかけが時代ごとに姿を変え、不動産市場が中国の経済や暮らしそのものに深く根付いてきたのが分かります。
近年はバブルや債務危機、人口動態や都市政策の転換という新しい試練にも直面しており、「持続可能な都市化」「住宅の社会インフラ化」「新しい協力モデル」の構築が求められています。日本の歴史やノウハウも参考にしつつ、今後さらに多様で安定した発展を目指す中国不動産市場の動向に、今後もぜひ注目していきましょう。
